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2019.04.24

11/22 商業地域に住んではいけない

朝霞市内の、都市計画法の商業地域に住んではいけない。とびっくりするようなことを書きます。

土地利用には、都市計画法で用途地域規制が一番大きな規制としてかけられていて、朝霞市内の場合は、根岸台と宮戸の一部地域以外、基本マンション立て放題となります。ただ、2009年に高さ規制が入り、多くの地域では、それでも25メートルまたは35メートルの規制がかかり、8~11階建てのマンションが高さの限界となります。

ところが、朝霞市で大人気の朝霞駅、朝霞台駅周辺の駅近の地域、かなりの面積で商業地域と指定されていて、そこは高さ規制がありません。容積率とその規制緩和利用の数値で、かなりの高い建物が建てられます。せっかく購入した住宅の南面に、そんなものが建てられたらたまらない、と思うものです。リスクだらけです。

最近、当該地域のマンションの建築問題の相談を受けしまたが、業者が首を縦に振らない限り、細かな話以外、打つ手がありません。近隣住民を分断統治して、ものわかりのよい住民だけ選んで対策に応じる、ということも行われます。
商業地域の住民の6~8割の住民が、土地利用規制を強化してほしいと言いだして住民で検討会を始めてくれればその地区限定の「地区計画」という上乗せ規制が可能ですが、商業地域のような土地は、住むだけではなく、商売をやるということだけでもなく、貸したり、資産保有願望で現金代わりに保有している土地もあって、そうした思惑の人は利用規制の強化にまず賛成しません。合意形成は難しい世界です。
結局手を付けられない土地ということです。南面に何かがあれば土地を買って防ぐしかなく、そんなことは大手資本の前に個人ができることなど限定的で、無理です。

せっかく土地の値段が高い地域なので、売り払って逃げるということしかできません。それも今みたいに資産バブルの時しかできません。
開発業者は完成させて売り払ったら後は知りません、という態度です。困った問題を抱えた近隣住民は住み続けなければなりません。
そういう経緯を知らずにマンションを買った住民はどうも周囲とうまくいかないなぁ、という疑問をもちながら、近年のマンションのあれやこれやのセキュリティーシステム、立ち入り規制などに遮断されて、マンションの外にいる人はすべて敵かも知れない、という状態になります。

●商業地域は土地を高度利用する、という呪文を信じ込んで、こんな規制になっています。商業地域だからと土地が高度利用できても、朝霞市のようなベッドタウンではオフィスビルが入ることもないので、結局何するよりも、分譲マンションにして、サラリーマンが払いきれるだけの値段を設定して売ってしまうのが最も生産性の高いビジネスモデルになります。そうすると商売やって日銭を稼いで払える家賃にならないし、店舗を持っている人は固定資産税ばかりかかることになります。賃借物件の人は、家賃のつり上げに耐えなくてはなりません。結局商業地域に商業が育たないということになります。気の利いた店はみんな住宅地の中にあるでしょう。商業地域では商売が成り立ちません。
その結果、商業地域はマンション開発か投機目的以外、手を出さない方が無難、ということになりますが、投機目的なら景気後退局面で町並みがひどくなることを覚悟しなければなりません。

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