6/4 主体的な管理をしていない分譲マンションを火災保険が選別する時代に

4日、朝霞市内のマンション理事長や経験者の交流会があり、参加してまいりました。
当日のお題は、分譲マンションの管理組合が入る共有部分の火災保険。マンション保険が赤字事業であることから。昨年10月、築年数の古いマンションから保険料が大幅値上げになり、それに対する対応と、割高になる築20年の分譲マンションを対象にして営業努力で工夫した日新火災のマンション火災保険の勉強でした。

築20年以上でも割安な火災保険商品は、加入にあたって、マンション管理士会に調査を依頼し、管理組合のガバナンスや自己管理能力、給排水管のメンテナンス状況、修繕積立金の積み立て状況などから指数化し、トラブルのリスクが低いので割引を適用するケース、リスクがないとはいえないので他者並みの高額保険で引き受けるケース、引き受けを断るケースと分類して契約に話を進める仕組みになっています。

他社の保険では、マンション共有部分の火災保険が赤字事業で、引き受けをしない事例も出てきていることもある、ということで日新火災もあまり管理がよろしくない分譲マンションは加入をお断りしている、ということです。

朝霞市の分譲マンションの建築時期を調査したことがありますが、最も多かった1994年～6年の3年間に、約1万3000戸のうち2900戸が供給され、ちょうど築20年を超えています。その後も、1997年～2004年まで4700戸が供給され、朝霞市の半分以上の分譲マンションが、割高な火災保険を利用せざるを得なくなります。

自己管理をきちんとやっていない管理組合が、火災保険に入れない、入れても倍ぐらいの保険料を払わなくてはならない事態というのがやってきているわけで、意識啓発の問題ではなく、将来リスクを先読みする保険業者の論理として、管理組合のガバナンスや、管理能力、財政的体力、メンテナンス状況とその情報の共有が、分譲マンションの多い朝霞市としての死命を制すという状況になっていることをまざまざと痛感ししました。

●ついでに、区分所有者の入るべき火災保険の話になり、再取得価格ということで、購入価格から土地分を除いためいっぱいかけている事例もあるが、と質問しました。
マンションの構造に関する部分はほとんど共有部分に該当するし、地震全壊のような場合は、各室の保険で再建することにはならないので、壁から内側の価値だけをかければよい、という案内もいただきました。壁紙、部屋の仕切り壁、床材、風呂や水道設備と、家財の価値にかけるべき、過大にかけても査定で支払は実損しか出ないので、共有部分の保険との役割分担をきちんと調べてかけてほしい、と教えていただきました。