1/26 分譲マンションの区分所有の放置が問題になるこれから

26日夜都内で景観と住環境を考える全国ネットワーク主催の「はじまっている区分所有マンション放置時代」という勉強会を拝聴してまいりました。

供給過剰の住宅、マンション600万戸という状況での分譲マンションの空き家問題が、スラム化をともなって地域問題になっていく、という話と、それをどう解決していくのか、ということを、「2020年マンション大崩壊」の著者の牧野和弘さん、マンション学会理事で管理士の祢宜秀之さん、景観問題を通じてマンション問題に取り組んできた弁護士の日置雅晴さん、都市プランナーの野口和雄さんのディスカッションで解明していく内容でした。

分譲マンションをかたちづくっている区分所有権が、青天井の権利を各所有者に認めながら共同管理をしなければならない矛盾を抱えていて、分譲マンションのスラム化したときや終末期には、区分所有権を溶解していかないと問題解決できない、という共通の話のもと、整理機構みたいなものを想定する牧野さん、管理士などの介入を義務づけて予防することも重要とする祢宜さん、公的管理が必要だがこれまでのマンションの匿名性やゲイテッドシティみたいに住んできたマンション住民に公的支援に理解なんかされないだろうという野口和雄さんの説明の後、会場との交流で問題を解き明かしていくのですが、未来永劫青天井の所有権と思われている区分所有権を解体に向けてどう法的に整理するかの問題と、解体における高齢者の住まいをどうしていくのか、という課題をどう扱うか、がハードルのように思えました。
また政策としては、住宅新規着工戸数をどう抑制していくのか真剣に向きあわないと作れば作るほど住宅は余り、それはやがてスラム化するマンションになっていくだろうと4人とも予想しておられました。

詳細は、参加者の報告がアップされています。

●牧野さんの提起は面白く、

最近の分譲マンションの購入層は、建築価格の高騰によって実需層が低迷し、外国人と投機筋、タワマンの節税目的の購入ばかりになっていて、①外国人が資産保有目的で購入されたマンションでは管理組合総会を中国語で開催せよ、という動議が出た問題があったこと、②投機筋は余計なお金をかけずに転売することばかり考えるので管理組合の運営に全く理解されないこと、③タワマンの価値ギャップを使った節税は来年度から封じられるので来年度から需要として消滅する、という最近の販売情勢を紹介していました。

●祢宜さんからは、管理放棄状態になった分譲マンションの問題を赤裸々に紹介していただきました。管理会社任せで自分のマンションという自覚のないマンションが問題を起こし、エレベーター破損、給水不能、電気不通の状態が放置され、もはや誰も引き取らず、地域に迷惑をかけていくということを、地方のスラム化したマンションを事例に紹介していただきました。

●野口さんは、最終的に土地を売ってた代金で解体費用も出ないタワマンだけが問題になる、とその特徴を指摘されました。

●朝霞市も全マンションの50%以上がある11年間に集中的に進出しているので、2030年～2070年にかけて大問題になると思います。