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2016.01.12

1/12 「限界マンション・次にくる空き家問題」を読む

お正月を潰して、あるところにマンションのことを書いて提出した直後に、「限界マンション・次にくる空き家問題」という本を入手しました。また加筆が必要です。

建て替え業者の取り分も考えると、分譲マンションの建て替えはほぼ不可能、最後は区分所有権を抹消して、空き地として処分して、残金を持ち分で分け合うしかない、という筆者の展開には、かねがねそうだろうと思っていたところです。海外でも区分所有権は最後消滅させるのが主流だということです。
「同じ場所に建て替えしようとすること自体に無理があり、建物の寿命が尽きたら、個々に別のところに移り住むのはごく自然なことである。また寿命が尽きたマンションは取り壊され、周辺街区とも併せ、その時代にあった適切な土地利用がなされるのがふさわしい。いったん建築されたマンションが、建て替えられながらも永久にそこに有り続けるというのは、都市における土地の有効利用という観点からは、不都合な場合もあるだろう」
という言葉が私にそうした確信を与えてくれた一節です。


この本には書かれていませんが、いまや高齢化で相続財産が残っていても相続を受けた遺族が使えない年齢になっている、という時代です。区分所有権を無理して維持して、それを遺族が現物で受け取っても、管理と処分に困惑するだけではないか、と思ったりもします。処分していくばくの現金にして遺族に還元することをデフォルメにした方がよいのでしょう。

その上で、購入者兼居住者が住宅喪失にならないためには、購入した世代が亡くなるまでは分譲マンションを維持することに力を注がなくてはならないわけで、分譲マンションの寿命談義は、購入者の年齢の最多値か少し下ぐらいから平均余命+αぐらいは考えなくてはならないということになります。

ただそうにしても、実はマンションの終末期ってどうするの、ということを考えると大変なことが想像つきます。住んでいる人の亡くなる時期はバラバラです。相続してもたまにしか売れない老朽マンション、新住民が下手に入れば建て替えにしろ解体にしろ苦労するけど、入れなきゃ生存している購入者だけで全体の管理コストを負担しなければなりません。区分所有権から総有へ、個別分譲マンションの終え方ではなくて、地域で包括的な住み替えの仕組みなどを入れながら、一つ一つ解決していく仕組みを入れないと、と思いますが、そんな問題が起きるのは、ごく一部の管理不全のマンション以外は、今から45年ぐらい後の話になると思います。

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